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近年来，上海大量房屋开始步入“中老年”。对此，上海多措并举，施行定期体检、更新改造等举措，做好住宅房屋全生命周期维护，特别是去年宣布试点的房屋养老金制度，在社会上引发广泛关注。住房质量直接关系到人民安居生活。两会会场上，许多代表委员就存量房屋提质改造问题纷纷建言。
“上海在住房全生命周期维护方面积累了许多经验，但也面临着资金使用效率不高、制度设计有待优化、日常维护机制薄弱、增量来源不足等现实问题。”市政协委员、前滩圣耀资本投资管理有限公司总经理徐涵明多方调研后，发现老旧小区往往维修资金不足，新建高端社区则长期沉淀；部分资金审批繁琐，难以及时调用。
他建议，以房龄、户型和结构为参考，实行“阶梯式”缴纳或补缴，增强资金灵活度；在区域或街镇层面设立“共济池”，对因规模小、业主收入低而资金不足的小区进行调剂或低息借款；允许沉淀资金较多的小区通过安全理财方式实现保值。
不过，碰到房屋大修，可能短期内迅速将长年积累的资金“掏空”。徐涵明认为，可以由政府专项拨款主导，并鼓励社会资本进入。比如，有些小区存在绿色更新与节能改造的潜力，可以招标引入屋顶光伏运营企业、节能改造服务商等相关企业，让其在合同期内通过经营收益回收成本，再向房屋养老金注入一定比例的出资或分成。
市人大代表、致公党上海市委专职副主委童丽萍则提出，针对房龄较长的老旧住宅，可以允许居民自主改造，调动人民群众参与城市更新改造的积极性。
“本市城市更新主要着力在完善城市公共区域、配套设施、周边环境，但对老旧住宅的室内装修更新改造方面稍显不足。”童丽萍说，根据现行法规，住宅装修中禁止 “损坏房屋主体和承重结构”“违法搭建建筑物构筑物”“擅自改变物业使用性质”等行为，大量老旧住宅居民即使存在安全隐患、使用功能不全等问题，申请住宅装修更新改造也较难得到批准。
她建议调整相关法规，在确保房屋安全可靠前提下，允许居民自行装修以改善和提升使用功能和居住品质；同时出台针对性强、科学规范的老旧住宅装修更新改造方案，形成老旧小区装修指引，为居民室内装修更新改造、政府审批提供技术支持与决策支撑。
还有不少代表委员关注到了老旧商品房小区改造难的问题。市人大代表、上海勘察设计研究院（集团）股份有限公司资深总工程师许丽萍表示，她曾提交过相关建议，但因商品房社区采取自治原则，需要使用业主维修基金而非公共资金进行自治更新，破题难度很大。
“‘十五五’期间，上海住建领域具有‘增量转存量’的特征，政府在推进城市更新、‘好房子’建设中，老旧商品房的更新改造占很大的比例。”许丽萍建议，推进老旧商品房更新的制度体系建设，制定老旧商品房更新的中长期规划、房屋更新的指导意见、年度推进目标等，指导并推动不同年代、不同类型的老旧房屋分类有序更新。
市人大代表、中国电信集团号百信息服务有限公司党委书记、总经理姜弘民则提出，可以在老旧商品房房产交易税中按比例提取一定资金，注入所购房屋的小区维修基金账户，专门用于补充老旧商品房小区的维修基金。“提取比例可根据房屋年龄、交易价格等因素进行合理设定，以确保资金的有效积累。”
老旧电梯更换也关系到住房安全。“2023年底本市超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量29.95%，超过20年的占12.18%。”市人大代表、市人大财政经济委员会副主任委员吴祖强说，“其中许多住宅更换电梯面临专项维修资金提取困难、改造资金存在亏空、政府支持资金有限等问题。”
吴祖强算了一笔账：一栋22层的楼房，一部电梯更换费用约30多万元，如果维修基金不够，还要业主众筹分摊。不过，上海也有一些区，对老旧电梯更换给予最多10万元奖励或30％的补贴，改造大修给予最多5万元奖励，有力推动了业主大会达成一致进行更新改造。
他建议，在当前国家大力扩内需的形势下，将“老旧电梯”更新改造作为城市更新的重要内容，列入扩内需促民生实事项目推进，制定全市统一的工作方案，对更新改造各个环节提出指导性意见，尤其是对维修金可以按楼栋提取、楼栋业主同意比例、改造后的维保要求上明确规定，支持各个主体特别是业主委员会、区房管局、区市场监管局以及承建企业有章可循。
此外，全市层面可以统一组织每年滚动进行“老旧电梯”安全评估，对评估费用予以补贴，对更新改造费用予以补贴或者奖励，通过政府补一点，业主出一点，企业让一点的方式，打通电梯改造的堵点。还可以参考多层住宅加梯做法，推广“保险+服务”为特色的电梯全生命周期管理新模式。
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